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取消公摊是在?;ぢ蚍咳??我有点想呵呵

图片:image4you / CC0

如何看待住建部提出「房屋应由套内面积来进行交易」?

牧诗,房地产/投资/商业/创业

ag游戏平台 www.jtnhbvpj.cn 本来最近非常忙不想回答的,但看到朋友圈太多的错误解读,不得不想来说两句。

可能是千千万万买房人真的是太痛恨高额的房价,太痛恨开发商了,一直认为开发商在赚黑心钱,买 100㎡只得 70㎡,便想当然认为是开发商赚了自己 30㎡的房钱,按 1 万块 1㎡,感觉自己就亏了 30 万!这下取消公摊,真是大快人心,造福万千人民!

可真的是这样吗?

为了说明这个问题,我们先了解一下公摊是什么,到底是哪些部分?网上 po 了张图:

如果单纯说取消公摊便是在?;ぢ蚍咳?,我就只能呵呵了。作为一名地产从业者,我可以很负责任地告诉大家:开发商根本就没有想赚买房人一毛钱的公摊!

为什么呢?因为增加公摊对于开发商来讲一点好处都没有。我们知道一个房地产项目他的占地面积、容积率都是恒定的。也就是说开发商拿到这块土地注定他就只能盖这么大体量(也叫建筑面积)的房子,我们就假设建筑面积是 10 万方吧。而这 10 万方的体量里面,有 3 万方都是公摊,套内面积 7 万方;与 2 万方的公摊,套内面积 8 万方,对于开发商而言从成本的角度上来看并没有太大区别。反倒是公摊面积越低,得房率越高,开发商的销售压力更小,产品在市场上的竞争力也越大!

好了,你要是开发商,你都不动脑子肯定是希望减少公摊,增大可以销售的面积,这样房子才最好卖??!

这是第一点,从开发商的角度,根本没有要去做大公摊的动力!

取消公摊以后可以让价格更加透明这点持双手赞同,但买房子就要少花钱了,我可不敢苟同!大部分人的逻辑在于我买的使用面积(即套内面积)70㎡的房子,却花了 100㎡的房价;现在取消公摊,我就只需要花 70㎡的钱了,你看当然好啦!这其实是一个伪命题。

开发商在算项目总成本的时候才不会管你的套内面积呢,他算账的逻辑是这样的:他把自己买地的总成本,加上开发的总成本,还有其它各类管理费、税金算一起算一个总成本出来,然后再按总成本预估一定利润率的情况下去算整个项目的总销售收入,算出总销售收入才去分摊到每一套房子里面。比如现在我这个 10 万方的项目,开发商算出项目开发需要花费的总成本是 9 个亿元,按 10%的利润率保守估计,那他最起码就要卖 10 个亿,这个项目才算投资成功!要卖 10 个亿,如果按建筑面积 10 万方来计价的话,一个平方就卖 10000;好了现在你告诉开发商,你能卖的没有 10 万方,只有 7 万方了,那么开发商为了保证收入不受损失,自然会将价格定到 10 个亿 /7 万方=14285 元 /㎡,价格自然被迫提升了!羊毛出在羊身上!

因此如果真的取消公摊,首先受到影响的便是二手房市场,二手房东为了保证自己当初买的总价不受损失,他自然要提高单价,因此二手房天然地相比新房没有优势了。因此不出意外,在取消公摊政策真正出台之前,会有一大批二手房争相出售。。。

对于开发商来讲,未来肯定会投入大量精力研究减少公摊面积的规划方案,公摊越少,可以卖的面积就越多了啊,按套内面积计价,自然收入就高了??!

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